W 2026 roku kryteria ESG obejmujące czynniki środowiskowe, społeczne i ładu korporacyjnego będą miały coraz większy wpływ na wartość nieruchomości. Brown discount polega na obniżeniu wyceny budynków niespełniających tych standardów, natomiast green premium oznacza wzrost atrakcyjności obiektów z zielonymi certyfikatami. Jakie czynniki w największym stopniu będą kształtować ceny nieruchomości w 2026 roku?
W roku 2026 wycena nieruchomości nie będzie opierała się wyłącznie na opinii analityków finansowych i rzeczoznawców. Wraz z postępującym zaostrzaniem się regulacji środowiskowych wartość nieruchomości będzie silnie uzależniona również od realizacji celów ESG. Inwestorzy zaczną zwracać większą uwagę na:
Kompleksowa wycena ESG nieruchomości stanie się standardem, w którym zrównoważony rozwój a wartość nieruchomości będzie łączyła ścisła korelacja finansowa.
W tym kontekście kluczowym parametrem staje się stopa kapitalizacji ESG. Jest to wskaźnik rentowności inwestycji, który uwzględnia czynniki środowiskowe, społeczne i ład korporacyjny w wycenie ryzyka i przyszłych dochodów. Stopa kapitalizacji ESG obliczana jest jako dochód operacyjny netto podzielony przez cenę nieruchomości, podobnie jak tradycyjna stopa kapitalizacji. Nieruchomości o wysokich wskaźnikach ESG, np. pod kątem efektywności energetycznej mają mniejsze ryzyko operacyjne, co może prowadzić do niższych stóp kapitalizacji (wyższej wartości rynkowej).
Taksonomia UE a zielone finansowanie to kolejna zależność, która ma bezpośredni wpływ na wycenę końcową. Obiekty w pełni zgodne z unijnymi kryteriami zyskują na wartości dzięki wysokiej płynności i zainteresowaniu funduszy inwestycyjnych, które poszukują bezpiecznych, „zielonych” aktywów do swoich portfeli. Z kolei brak zgodności z Taksonomią UE wyraźnie ogranicza krąg potencjalnych nabywców, co wprost prowadzi do obniżenia wyceny rynkowej i osłabienia pozycji negocjacyjnej właściciela.
Brown discount nieruchomości w 2026 roku odnosi się do systematycznego obniżania wartości obiektów o niskiej efektywności energetycznej i wysokim śladzie węglowym, które stają się mniej atrakcyjne dla inwestorów, banków i najemców.
Z kolei green premium to dodatkowa wartość budynku spełniającego wysokie standardy środowiskowe o relatywnie małym zużyciu energii i dobrym profilu klimatycznym. Atrakcyjność takiej nieruchomości wynika z niższych kosztów eksploatacji, większej odporności na zmiany regulacyjne oraz wyższego popytu ze strony najemców i inwestorów instytucjonalnych.
W efekcie różnica ceny między brown a green staje się coraz bardziej widoczna podczas transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych.
Zjawisko brown discount i green premium jest już bardzo dobrze znane w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych. Zielone budynki stały się w tych regionach standardem rynkowym, co oznacza, że coraz mniej obiektów ma status brown discount.
Natomiast w Polsce zjawisko brown discount i green premium dopiero zaczyna przybierać na sile. W 2026 roku trend ten będzie wyjątkowo odczuwalny, ponieważ starsze nieruchomości będą gwałtownie traciły na wartości. Według prognoz w Polsce różnica cen między obiektami „brown” a „green” stanie się bardziej zauważalna.
Przy wycenach inwestorzy, w szczególności Ci zagraniczni, będą też coraz częściej brali pod uwagę wpływ śladu węglowego na wartość nieruchomości.
Spadek wartości budynków typu „brown” wynika z kilku kluczowych czynników, które inwestorzy i rzeczoznawcy uwzględniają przy wycenach ESG nieruchomości. Są to przede wszystkim:
Green premium, czyli wyższą wartość nieruchomości, można uzyskać dzięki następującym czynnikom:
Wycena nieruchomości z uwzględnieniem kryteriów ESG wymaga zastosowania metod, które odzwierciedlają wpływ efektywności energetycznej, certyfikacji środowiskowych i ryzyka regulacyjnego na wartość obiektu. W tym celu tradycyjne modele wyceny są uzupełniane o korekty i analizy finansowe specyficzne dla budynków „green”. Do najważniejszych metod należą:
W 2026 różnice między obiektami „brown” a „green” stają się coraz bardziej widoczne zarówno dla inwestorów, jak i najemców. Zapoznaj się z case study dla biurowca ESG w Warszawie i prognozami na lata 2026-2030.
Nowoczesne biurowce klasy A w Warszawie są projektowane z myślą o wysokiej efektywności energetycznej i komforcie użytkowników. Stosuje się w nich m.in.:
Dzięki zastosowaniu takich rozwiązań budynek zyskuje green premium, wartość dodaną, która przekłada się na wyższą wycenę i większy potencjał inwestycyjny. Natomiast starsze biurowce w Warszawie, np. klasy B i C, które nie przeszły modernizacji, tracą na atrakcyjności i są gorzej wyceniane, nawet jeśli znajdują się w dobrej lokalizacji.
Analizy rynkowe wskazują, że w kolejnych latach różnica wartości między obiektami „brown” a „green” będzie się pogłębiać. Starsze budynki, które nie przeszły modernizacji, będą coraz gorzej wyceniane, głównie ze względu na rosnące koszty energii, zaostrzenie regulacji klimatycznych i wymogi banków przy finansowaniu nieruchomości. Z kolei nowoczesne biurowce klasy A z certyfikatami środowiskowymi będą osiągały wyższe wyceny i stabilniejsze stopy zwrotu. Eksperci prognozują, że do 2030 roku w miastach regionalnych różnica w wycenie może wynosić nawet kilkanaście procent, co będzie miało istotny wpływ na decyzje podejmowane przez inwestorów.
Wdrożenie kryteriów ESG w nieruchomościach to nie tylko kwestia wizerunku, ale realny sposób na zwiększenie wartości budynku i jego atrakcyjności inwestycyjnej. Mogą Ci w tym pomóc następujące strategie:
Dzięki połączeniu tych działań właściciele i inwestorzy mogą znacząco podnieść wycenę nieruchomości, a jednocześnie uczynić ją bardziej odporną na zmiany rynkowe i regulacyjne. Jeśli nie wiesz, od czego zacząć, umów się na konsultację z naszym ekspertem i zadbaj o przyszłość swoich nieruchomości już dziś!
O ile procent niżej wycenia się budynki nieefektywne?
Budynki nieefektywne energetycznie są wyceniane średnio o 15-25% niżej niż ich zielone odpowiedniki o podobnej lokalizacji.
Czy green premium to faktyczna nadwartość, czy tylko przyszłe oszczędności?
Green premium to połączenie realnej nadwartości rynkowej, wynikającej z większego popytu inwestycyjnego, mniejszego ryzyka i tańszego finansowania oraz skapitalizowanych przyszłych oszczędności operacyjnych.
Jak rzeczoznawcy uwzględniają ESG w wycenie?
Rzeczoznawcy uwzględniają ESG poprzez korektę określonych parametrów wyceny, np. stopy kapitalizacji, przewidywanych kosztów eksploatacji czy ryzyka regulacyjnego, a także premiując budynki z certyfikatami środowiskowymi i wysoką efektywnością energetyczną.
Czy wszystkie certyfikaty równo wpływają na wartość?
Największy wpływ na wartość nieruchomości mają te zielone certyfikaty, które są uznawane przez rynek finansowy i inwestorów, np. BREEAM czy LEED.
Od kiedy brown discount stał się standardem?
Zjawisko brown discount stało się standardem rynkowym w 2024 roku wraz z wejściem w życie najnowszej wersji dyrektywy EPBD oraz zaostrzeniem warunków udzielania kredytów przez banki w ramach Taksonomii UE.
Jak udowodnić wartość inwestycji ESG wobec właścicieli?
Można ją udowodnić poprzez pokazanie na konkretnych liczbach, jak modernizacje ESG obniżają koszty operacyjne, poprawiają płynność aktywa, ułatwiają dostęp do finansowania i podnoszą wycenę nieruchomości przy sprzedaży.
Bądź na bieżąco z najnowszymi trendami w zielonym budownictwie!
Niebawem prześlemy ofertę najlepiej dopasowaną do Twoich potrzeb.
Dziękujemy za przesłanie wiadomości. Niebawem na nią odpowiemy.
W celu najlepszego dopasowania oferty do Twoich potrzeb i skrócenia czasu jej przygotowania, zapraszamy Cię do wypełnienia krótkiej ankiety.
Na podany przez Ciebie adres email otrzymasz potwierdzenie udziału w procesie rekrutacji i informacje na temat kolejnych kroków.
Powodzenia!
Zespół HR
