W 2026 roku dostęp do kapitału będzie jeszcze bardziej uzależniony od spełniania rygorystycznych kryteriów środowiskowych. To powoduje, że ESG przestaje być wyłącznie kwestią wizerunkową, a staje się fundamentem oceny ryzyka bankowego. Sprawdź, jakie czynniki banki biorą dziś pod uwagę!
Unijne regulacje, takie jak Taksonomia UE czy EPBD zwiększają presję na właścicieli nieruchomości, aby inwestowali w rozwiązania, które zwiększają efektywność energetyczną i pozwalają ograniczyć emisję CO₂. Dla banków inwestycje, które spełniają te wymogi, są bezpieczniejsze, bardziej stabilne w dłuższej perspektywie czasowej i opłacalne. W 2026 trend ten będzie przybierał na sile, a brak informacji o dostosowaniu nieruchomości do nowych regulacji może skutkować wyższą marżą lub odmową finansowania ESG z powodu zbyt dużego ryzyka inwestycyjnego.
Jeszcze do niedawna spełnianie wymogów w zakresie norm środowiskowych, społecznych i zarządczych traktowane było jako dodatkowy atut. Mogło zwiększyć atrakcyjność nieruchomości w oczach banków lub inwestorów i przekonać instytucje finansowe do lepszych warunków kredytowych ESG.
W 2026 roku sytuacja diametralnie się zmienia. Obecnie przygotowanie dokumentacji ESG dla banku staje się kluczowym warunkiem uzyskania zielonego finansowania budynków. Instytucje finansowe oceniają, ile energii zużywa obiekt, jak duże są jego straty ciepła oraz jakie systemy grzewcze i chłodzące są stosowane, aby zapewnić użytkownikom komfort termiczny.
Jednocześnie wymogi banków dla nieruchomości w 2026 dotyczące efektywności energetycznej są coraz wyższe. Nie chodzi już tylko o drobne modernizacje i podstawowe wymiany instalacji, ale o dążenie do niskoemisyjności budynku i osiągnięcia neutralności klimatycznej w najbliższej przyszłości.
Raport „Green Real Estate Financing: Banks’ Approach and Expectations” przygotowany przez Colliers opiera się na jakościowych badaniach i wywiadach przeprowadzonych z przedstawicielami 12 największych banków finansujących rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce, w tym m.in. ING Bank Śląski, BNP Paribas, mBank, Santander Bank Polska oraz Bank Gospodarstwa Krajowego.
Wywiady pokazują, że banki coraz częściej traktują kryteria zrównoważonego rozwoju jako najważniejszy element oceny ryzyka i wartości inwestycji. Związane z nimi wymogi techniczne względem budynków są już powszechnie włączane do procesu analizy kredytowej. Banki oczekują zatem konkretnych działań, a nie jedynie deklaracji.
Z kolei w badaniu KPMG „Property Lending Barometer 2023” ponad 75% ankietowanych banków zadeklarowało uwzględnianie kryteriów ESG w ocenie wniosków kredytowych, a 44% wskazało, że niespełnienie wymagań związanych ze zrównoważonym rozwojem może być przyczyną odmowy udzielenia kredytu. Ponadto znacząca większość badanych banków ma już zatwierdzone strategie ESG w finansowaniu nieruchomości, co sygnalizuje, że te standardy nie są chwilowym trendem, lecz stałym elementem polityki kredytowej w krajach Europy Środkowo-Wschodniej.
Kryteria ESG i zasady zrównoważonego rozwoju mają realny wpływ na procesy finansowania inwestycji w wielu bankach. Jakie warunki trzeba spełnić w 2026 roku, aby uzyskać korzystny kredyt dla nieruchomości?
Plan dekarbonizacji CAPEX to dokument strategiczny, który określa harmonogram inwestycji mających na celu redukcję emisji CO₂ w budynkach. Banki wymagają od właścicieli nieruchomości przedstawienia konkretnych KPI środowiskowych dla kredytów, czyli wskaźników pozwalających ocenić postępy w realizacji celów klimatycznych.
Jak planować dekarbonizację w kontekście CAPEX? Strategia ta zwykle składa się z kilku kluczowych elementów:
CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) to narzędzie analityczne, które porównuje rzeczywiste emisje CO₂ generowane przez budynek ze ścieżką dekarbonizacji zgodną z celami klimatycznymi UE. Analiza CRREM dla banków pozwala ocenić, czy nieruchomość mieści się w dopuszczalnym limicie emisji, czy też kwalifikuje się jako tzw. „stranded assets”, czyli aktywa zagrożone utratą wartości z trudniejszym dostępem do finansowania.
Uzupełnieniem CRREM jest audyt energetyczny na potrzeby kredytu, który szczegółowo określa zużycie energii w budynku, identyfikuje miejsca największych strat oraz wskazuje konkretne działania, które należy wdrożyć, aby poprawić jego charakterystykę energetyczną.
Audyt energetyczny przedsiębiorstwa dostarcza wiarygodnych danych technicznych, na podstawie których można ocenić, czy budynek spełnia wymogi banku w zakresie efektywności energetycznej oraz, czy planowane modernizacje realnie zmniejszą zużycie energii i emisje CO₂.
Taksonomia UE a zielone finansowanie budynków to zależność mówiąca o tym, że lepsza zgodność budynku z kryteriami unijnego systemu klasyfikacji zwiększa szanse na korzystne warunki kredytu. W tym celu obiekt powinien spełniać określone progi efektywności energetycznej, wykazywać realną redukcję emisji CO₂ oraz nie powodować znaczących szkód dla innych celów środowiskowych. Zgodność z Taksonomią UE wpływa na finansowanie, zwiększając szanse na dostęp do zielonych kredytów oraz preferencyjnych marż i harmonogramów spłat.
Dyrektywa EPBD a wymagania finansowe to kolejna ważna zależność z punktu widzenia właścicieli nieruchomości. Dokument ten wprowadza zaostrzone standardy efektywności energetycznej budynków w całej Unii Europejskiej. EPBD stopniowo podnosi minimalne wymagania dla istniejących i nowych obiektów, w tym przede wszystkim promuje:
Przygotowanie kompletnej dokumentacji ESG dla banku jest niezbędne, aby ubiegać się o korzystne finansowanie nieruchomości. Banki oczekują, że właściciel obiektu przedstawi konkretne raporty, certyfikaty i plany działań. Pakiet dokumentów powinien obejmować między innymi takie elementy jak:
W Polsce rynek zielonego finansowania budynków rozwija się dynamicznie, a banki coraz częściej oferują produkty powiązane z realizowaniem celów zrównoważonego rozwoju. Należą do nich na przykład:
Obiekty niespełniające wymogów ESG mogą zostać objęte brown discount w zakresie finansowania, czyli wyższą marżą lub ograniczonym dostępem do kredytów. To z kolei przekłada się nie tylko na droższe finansowanie, ale także na krótsze okresy kredytowania, wyższe wymagania dotyczące zabezpieczeń oraz częstsze audyty techniczne i środowiskowe. W skrajnych przypadkach właściciele takich nieruchomości mogą napotkać trudności w refinansowaniu istniejących zobowiązań, a także ograniczenia przy sprzedaży obiektu.
Coraz częściej spotykanym zjawiskiem jest odmowa kredytu ESG dla nieruchomości, która rażąco odbiegają od aktualnych standardów środowiskowych.
Aby tego uniknąć, warto już teraz wdrażać niezbędne procedury związane z realizacją celów ESG. Pomogą Ci w tym nasi eksperci. Umów się na krótką rozmowę wideo i sprawdź, jakie masz możliwości!
Czy wszystkie banki wymagają zgodności z ESG?
Presja regulacyjna sprawia, że coraz więcej banków wymaga zgodności z celami ESG. Dotyczy to w szczególności dużych podmiotów, które aktywnie finansują inwestycje komercyjne.
Jaki poziom efektywności energetycznej jest wystarczający?
Optymalny poziom efektywności energetycznej zależy od celu finansowania oraz oczekiwań konkretnego banku. W praktyce za „wystarczający” często uznaje się taki standard, który wyraźnie poprawia charakterystykę energetyczną budynku względem stanu wyjściowego.
Czy certyfikat BREEAM gwarantuje finansowanie?
Certyfikat BREEAM nie gwarantuje otrzymania kredytu automatycznie, ale znacząco ułatwia proces jego uzyskania i często jest niezbędny przy finansowaniu dużych nieruchomości komercyjnych.
Ile kosztuje przygotowanie dokumentacji ESG dla banku?
Koszty są zróżnicowane i zależą od skali firmy. Ceny samych audytów zaczynają się od kilku tysięcy złotych, podczas gdy pełne raportowanie dla korporacji to wydatek rzędu dziesiątek, a nawet setek tysięcy złotych.
Czy stare budynki mogą otrzymać zielone finansowanie?
Tak, stare budynki mogą otrzymać zielone kredyty, jeśli inwestycja prowadzi do istotnej poprawy efektywności energetycznej oraz spełnienia wymogów Taksonomii UE.
Jak długo trwa proces weryfikacji ESG przez bank?
Czas trwania weryfikacji ESG zależy od stopnia skomplikowania projektu. Proces ten zazwyczaj odbywa się równolegle z oceną kredytową i może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Bądź na bieżąco z najnowszymi trendami w zielonym budownictwie!
Niebawem prześlemy ofertę najlepiej dopasowaną do Twoich potrzeb.
Dziękujemy za przesłanie wiadomości. Niebawem na nią odpowiemy.
W celu najlepszego dopasowania oferty do Twoich potrzeb i skrócenia czasu jej przygotowania, zapraszamy Cię do wypełnienia krótkiej ankiety.
Na podany przez Ciebie adres email otrzymasz potwierdzenie udziału w procesie rekrutacji i informacje na temat kolejnych kroków.
Powodzenia!
Zespół HR
