Strefa wiedzy JWA

03.08.2026

Poziomy certyfikacji BREEAM – co oznaczają oceny od Pass do Outstanding i jak działa punktacja?

Certyfikat BREEAM to prestiżowy standard oceny budynków pod kątem ich wpływu na środowisko i komfort ludzi. Weryfikacja dotyczy wielu aspektów związanych z projektowaniem, budową oraz późniejszym użytkowaniem obiektu. Liczba zdobytych punktów przekłada się na przyznanie konkretnego poziomu certyfikacji. Sprawdź, czym różnią się poszczególne oceny BREEAM.

Czym jest ocena BREEAM i jak przebiega punktacja budynku?

Ocena BREEAM bazuje na systemie punktowym, w którym budynek zdobywa tzw. kredyty za spełnienie określonych wymagań w poszczególnych kategoriach oceny. Obejmują one takie obszary jak:

Zdrowie i samopoczucie – punkty można uzyskać za odpowiedni dostęp do światła dziennego, ograniczenie hałasu wewnątrz budynku czy wydajny system wentylacji.
Energia – czyli wszelkie rozwiązania zwiększające efektywność energetyczną budynku i ograniczające emisję gazów cieplarnianych.
Transport – weryfikacji podlega między innymi bliskość komunikacji miejskiej, dostępność stojaków na rowery i stacji ładowania pojazdów elektrycznych.
Woda – punkty przyznaje się np. za zastosowanie rozwiązań ograniczających zużycie wody pitnej oraz wykorzystanie wody deszczowej do celów gospodarczych.
Materiały – analizowana jest jakość i pochodzenie zastosowanych materiałów budowlanych.
Odpady – ocenia się działania, które prowadzą do ograniczenia ilości odpadów powstających podczas budowy i eksploatacji budynku.
Wykorzystanie terenu i ekologia – punkty przyznawane są za ochronę lokalnej flory i fauny oraz budowę na terenach poprzemysłowych, zamiast niezagospodarowanych.
Zanieczyszczenia – kredyty można otrzymać za ograniczanie emisji zanieczyszczeń do powietrza, wody i gleby.
Zarządzanie – ocenia się organizację i przebieg procesu inwestycyjnego, w tym planowanie, nadzór nad budową oraz stosowanie procedur, które umożliwiają spełnienie wymagań środowiskowych.
Innowacje – dodatkowe punkty są przyznawane za stosowanie rozwiązań w zakresie zrównoważonego budownictwa wykraczających poza standardowe praktyki rynkowe.

Jak oblicza się końcową ocenę budynku w BREEAM?

W certyfikacji BREEAM wprowadzono system wagowy, aby zapobiec sytuacjom, gdy inwestor mógłby skupić się wyłącznie na wybranych obszarach oceny, pomijając inne istotne aspekty środowiskowe i użytkowe budynku. Każda kategoria ma przypisaną inną wagę i określoną maksymalną ilość punktów możliwych do zdobycia.

Surowe wyniki punktowe uzyskane w poszczególnych sekcjach są najpierw przeliczane na wartości procentowe, określające stopień spełnienia wymagań danej kategorii. Następnie ten cząstkowy rezultat mnoży się przez wagę przypisaną danej kategorii. Wyniki wszystkich kategorii dodaje się do siebie, a ich suma daje końcowy wynik procentowy całego budynku, który stanowi podstawę do przypisania odpowiedniego poziomu certyfikacji BREEAM.

Rola asesora w procesie certyfikacji BREEAM

Licencjonowany asesor BREEAM to niezależny ekspert, który nie tylko przyznaje i podlicza punkty, ale przede wszystkim aktywnie prowadzi inwestora przez cały proces certyfikacji. Do jego zadań należą m.in.:

Analiza dokumentacji – sprawdzenie kompletności i zgodności materiałów projektowych oraz wykonawczych z wymaganiami BREEAM.
Weryfikacja spełnienia kryteriów – ocena, czy zastosowane rozwiązania techniczne i organizacyjne rzeczywiście odpowiadają wymaganiom poszczególnych obszarów certyfikacji.
Wyliczenie punktacji – przeliczenie zdobytych kredytów na wartości procentowe z uwzględnieniem wag kategorii oraz obliczenie końcowego wyniku budynku.
Zatwierdzenie i raportowanie wyniku – asesor wprowadza wszystkie zgromadzone dowody i finalne wyliczenia do oficjalnego systemu kalkulacyjnego. Tworzy obszerny raport i wysyła go do jednostki certyfikującej BRE Global w Wielkiej Brytanii.

Poziomy certyfikacji BREEAM – od Pass do Outstanding

Poziomy BREEAM, jakie może uzyskać dany budynek to: Pass, Good, Very Good, Excellent lub Outstanding. Każdy z nich oznacza spełnienie wymagań certyfikacji w innym zakresie. Zobacz, z czym wiąże się uzyskanie oceny BREEAM na danym poziomie.

BREEAM Pass i Good – minimalne progi certyfikacji

Poziom BREEAM Pass to najniższa możliwa do uzyskania ocena, która jest przyznawana budynkom mieszczącym się w przedziale od 30% do 44%. W takim wypadku certyfikat potwierdza, że obiekt spełnia minimalne standardy środowiskowe i wdrożono w nim podstawowe rozwiązania, umożliwiające utrzymanie efektywności energetycznej na akceptowalnym poziomie. BREEAM Pass jest najczęściej przyznawany starszym, już istniejącym budynkom poddawanym renowacji oraz obiektom, w jakich ograniczenia konstrukcyjne lub budżetowe uniemożliwiają głębszą ingerencję technologiczną.

BREEAM Good to drugi poziom w klasyfikacji BREEAM. Można go osiągnąć po uzyskaniu wyniku od 45% do 54%. Poziom Good świadczy o tym, że w budynku zastosowano już bardziej zaawansowane rozwiązania proekologiczne. Mogą to być np. efektywne systemy ogrzewania i wentylacji, optymalizacja energetyczna przegród budowlanych czy znaczne ograniczenie zużycia wody. Poziom ten zdobywają najczęściej obiekty komercyjne, dla których kluczowe jest spełnienie podstawowych kryteriów ESG przy jednoczesnym utrzymaniu niskich nakładów inwestycyjnych (CAPEX).

BREEAM Very Good – najpopularniejszy poziom na polskim rynku

Poziom BREEAM Very Good wymaga osiągnięcia końcowego wyniku w przedziale od 55% do 69% i stanowi obecnie dominujący standard na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Dzieje się tak, ponieważ zapewnia korzystny kompromis między wymaganiami technicznymi a opłacalnością ekonomiczną wdrożonych rozwiązań. Uzyskanie wyniku procentowego BREEAM na poziomie Very Good świadczy o tym, że budynek przeszedł zaawansowaną optymalizację inżynieryjną, obejmującą, np.:

systemy automatyki budynkowej (BMS),
instalacje odzysku ciepła,
systemy automatycznego wykrywania wycieków wody,
stacje ładowania pojazdów elektrycznych.

BREEAM Excellent – standard nowoczesnych biurowców i magazynów

Poziom BREEAM Excellent wymaga uzyskania wyniku w przedziale od 70% do 84% i stanowi wyznacznik najnowszych proekologicznych trendów na rynku nieruchomości. Próg ten wiąże się już z koniecznością poniesienia wyższych nakładów inwestycyjnych (CAPEX). BREEAM Excellent wymagania obejmują wdrożenie zaawansowanych rozwiązań w zakresie efektywności energetycznej, gospodarowania wodą, doboru materiałów o niskim śladzie węglowym, ograniczania emisji i zapewnienia komfortu użytkownikom. Tak wysoka punktacja BREEAM jest obecnie celem dla flagowych biurowców klasy premium oraz wielkopowierzchniowych parków logistycznych.

BREEAM Outstanding – elitarny poziom dla mniej niż 1% budynków

Poziom BREEAM Outstanding to najwyższe możliwe wyróżnienie, które wymaga uzyskania bardzo wysokiego wyniku na poziomie co najmniej 85%. W skali globalnej zdobywa go niespełna 1% wszystkich zgłoszonych obiektów. Osiągnięcie takiego rezultatu wiąże się z koniecznością zastosowania innowacyjnych technologii, takich jak fasady aktywne klimatycznie, systemy pełnego zamkniętego obiegu wody czy materiały o zerowym śladzie węglowym. Certyfikacja BREEAM Outstanding jest zarezerwowana dla prestiżowych, bezemisyjnych inwestycji globalnych liderów rynku.

Minimum standards – dlaczego sama liczba punktów nie wystarczy?

Wiele osób zastanawia się, ile punktów BREEAM trzeba zdobyć, aby uzyskać określony poziom certyfikacji. W praktyce sama liczba punktów nie jest jednak wystarczająca. System certyfikacji oprócz końcowego wyniku procentowego przewiduje również tzw. minimum standards BREEAM, czyli obowiązkowe wymagania, które budynek musi spełniać na poziomie Very Good, Excellent i Outstanding. Ma to zapobiec sytuacji, w której inwestycja osiąga wysoki wynik dzięki bardzo dobrym rezultatom w kilku obszarach, jednocześnie zaniedbując ważne kwestie środowiskowe.

Kredyty obowiązkowe na poziomach Excellent i Outstanding to:

Energia – budynek musi wykazać się wyjątkowo niską emisją CO₂ oraz wysoką efektywnością energetyczną, potwierdzoną zaawansowanym modelowaniem energetycznym. Na najwyższych poziomach certyfikacji wymagany jest np. montaż zaawansowanych systemów podliczników, które monitorują zużycie energii przez poszczególne instalacje i najemców.
Woda – inwestor ma obowiązek zainstalować nowoczesne systemy wykrywania wycieków w głównych rurociągach, wprowadzić automatyczne zawory wody i systemy monitorowania jej zużycia.
Odpady – wymagane jest wdrożenie szczegółowego planu zarządzania odpadami zarówno na placu budowy, jak i podczas użytkowania już ukończonego budynku. Celem jest ograniczenie ilości odpadów trafiających na składowiska oraz zwiększenie poziomu ich ponownego wykorzystania i recyklingu.

Jaki poziom BREEAM wybrać dla swojej inwestycji?

Wybór odpowiedniego poziomu certyfikacji BREEAM powinien wynikać z charakteru inwestycji, oczekiwań przyszłych najemców oraz celów biznesowych i możliwości finansowych inwestora. Dla nowoczesnych biurowców, magazynów i obiektów handlowych standardem rynkowym jest obecnie poziom Very Good lub Excellent. Niższe poziomy są dopuszczalne dla starszych, modernizowanych budynków, a najwyższa ocena BREEAM Outstanding jest zarezerwowana dla najbardziej prestiżowych i innowacyjnych projektów.

Wyższy BREEAM rating pozytywnie wpływa na wartość nieruchomości, jej atrakcyjność na rynku oraz możliwość pozyskania finansowania zgodnego z kryteriami ESG i wymogami Taksonomii UE. Jednak osiągnięcie lepszego poziomu certyfikacji wiąże się też z większymi nakładami inwestycyjnymi. Dlatego warto już na etapie planowania budynku przeanalizować, który poziom będzie najbardziej opłacalny z punktu widzenia kosztów i oczekiwanych korzyści.

W podjęciu właściwej decyzji pomogą Ci eksperci z JWA. Jesteśmy organizacją licencjonowaną przez BREEAM, posiadającą status Licensed Assessor Company. Dzięki temu możemy aktywnie wspierać naszych klientów od etapu planowania aż do uzyskania certyfikatu.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile punktów potrzeba na BREEAM Excellent?

Aby uzyskać poziom BREEAM Excellent, budynek musi osiągnąć końcowy wynik od 70% do 84% oraz spełnić obowiązkowe minimum standards przewidziane dla tego poziomu.

Czy można podnieść poziom certyfikatu po jego uzyskaniu?

Jest to możliwe, jeśli po modernizacji lub wdrożeniu dodatkowych rozwiązań budynek zostanie ponownie poddany ocenie zgodnie z odpowiednim schematem BREEAM.

Jak sprawdzić, jaki poziom BREEAM ma dany budynek?

Informację o poziomie certyfikacji najszybciej można sprawdzić w publicznym rejestrze certyfikowanych obiektów prowadzonym przez BREEAM.

Czym różni się ocena Interim od oceny Final?

Ocena Interim jest przyznawana na etapie projektu lub budowy na podstawie planowanych rozwiązań, natomiast Final potwierdza rzeczywisty poziom spełnienia wymagań po zakończeniu inwestycji.

Udostępnij na:

Szukasz
zielonych rozwiązań
dla swojej firmy?

Zostaw nam swoją prośbę o kontakt, a nasz ekspert odezwie się do Ciebie w ciągu 24h.

Konrad Kądziołka

Business Development Representative

Bądź na bieżąco z najnowszymi trendami w zielonym budownictwie!