Świadectwo charakterystyki energetycznej to formalny dokument oceniający potencjalną efektywność energetyczną budynku lub lokalu. Opisuje ono roczne zapotrzebowanie na energię potrzebną do zaspokojenia potrzeb związanych z ogrzewaniem, chłodzeniem, wentylacją, ciepłą wodą użytkową oraz oświetleniem (dla budynków niemieszkalnych).
Obowiązek posiadania ŚCHE dotyczy od 28 kwietnia 2023 roku każdej nabywanej i wynajmowanej nieruchomości, co czyni je dokumentem istotnym nie tylko przy sprzedaży, ale też przy najmie – np. lokalu czy całego budynku. Ponadto świadectwo jest ważnym kryterium taksonomicznym w obszarze łagodzenia zmian klimatu. Coraz częściej pojawia się również w wymaganiach banków dotyczących finansowania nieruchomości.
Obecna metodologia a nadchodzące zmiany
Obecna polska metodyka sporządzania ŚCHE opiera się na metodologii, która – zgodnie z wymaganiami europejskiej dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) – będzie musiała zostać zaktualizowana. Nowa metodologia ma umożliwić bardziej kompleksowe i precyzyjne obliczanie zapotrzebowania na energię oraz wprowadzenie klas energetycznych budynków.
Kluczowe zmiany, wynikające z unijnej dyrektywy EPBD i projektu nowego polskiego rozporządzenia (z planowanym wejściem w życie w połowie 2026 roku), obejmują:
1. Przejście na metodę godzinową – dotychczasowa metoda miesięczna zostanie zastąpiona bardziej precyzyjną metodą godzinową. Nowe podejście będzie obowiązkowe dla większości budynków niemieszkalnych – w tym biurowców, szpitali, magazynów oraz obiektów handlowych. Dla budynków mieszkalnych nadal dopuszcza się stosowanie obu metod obliczeniowych.
2. Wprowadzenie klasyfikacji energetycznej – zostanie wprowadzony nowy system oznaczeń energetycznych budynków (podobny do tego stosowanego dla sprzętu AGD) – od klasy A+ do G – w formie graficznej etykiety. Rozwiązanie to zwiększy czytelność wyników oraz ułatwi porównywanie nieruchomości. Warto zaznaczyć, że wyników uzyskanych według aktualnie obowiązującej metodologii nie będzie można przeliczać na nowe klasy energetyczne – konieczne będzie sporządzenie nowego świadectwa zgodnego z aktualnymi wytycznymi.
3. Kontrola i weryfikacja danych – w celu ograniczenia nieprawidłowości w procesie sporządzania świadectw zostanie wprowadzony obowiązek przeprowadzania kontroli – zarówno na miejscu, jak i w trybie zdalnym. Dodatkowo wszystkie dane wejściowe będą musiały zostać wprowadzone do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.
4. Obowiązkowe zalecenia modernizacyjne oraz ocena środowiskowa – każde świadectwo charakterystyki energetycznej będzie musiało zawierać zalecenia dotyczące modernizacji oraz ocenę wpływu budynku na środowisko, co umożliwi inwestorom i właścicielom planowanie działań poprawiających efektywność energetyczną.
5. Paszport renowacji – wprowadzony zostanie opcjonalny dokument – paszport renowacji – zawierający szczegółowy plan działań prowadzących do poprawy efektywności energetycznej budynku. Dzięki niemu możliwe będzie planowanie osiągnięcia wyższej klasy energetycznej oraz uzyskanie konkretnych rekomendacji modernizacyjnych.
Planowana zmiana metodologii nie nakłada obowiązku ponownego sporządzania świadectw dla budynków posiadających aktualne dokumenty, o ile nie nastąpiły w nich zmiany mające wpływ na charakterystykę energetyczną obiektu.
Rozbieżności: dane ze świadectwa a rzeczywiste zużycie energii
Mimo nadchodzących zmian, Świadectwo Charakterystyki Energetycznej (ŚCHE) wciąż pozostaje dokumentem oceniającym potencjalną efektywność techniczną budynku w warunkach projektowych, a nie rzeczywiste zachowanie obiektu w trakcie użytkowania.
Coraz częściej pojawiają się pytania dotyczące rozbieżności między wartością energii obliczoną w ŚCHE a rzeczywistym zużyciem energii raportowanym na podstawie danych eksploatacyjnych, np. w ramach metodologii CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) – uznawanej za jedno z kluczowych narzędzi do analizy efektywności energetycznej i operacyjnego śladu węglowego budynków.
Analizy wskazują, że w większości przypadków faktyczne zużycie energii jest wyższe niż wartości określone w ŚCHE dla energii końcowej. Zdarzają się jednak sytuacje odwrotne – dobrze zarządzane, energooszczędne budynki osiągają wyniki zgodne z założeniami CRREM w zakresie energii i emisji, mimo że ich wskaźnik EP (energia pierwotna) pozostaje relatywnie wysoki.
Analizy wskazują, że w większości przypadków faktyczne zużycie energii jest wyższe niż wartości określone w ŚCHE dla energii końcowej. Zdarzają się jednak sytuacje odwrotne – dobrze zarządzane, energooszczędne budynki osiągają wyniki zgodne z założeniami CRREM w zakresie energii i emisji, mimo że ich wskaźnik EP (energia pierwotna) pozostaje relatywnie wysoki.
Eksperci JWA podkreślają również, że do 27 stycznia 2026 roku możliwa jest jeszcze rejestracja projektów w znanej dobrze rynkowi wersji BREEAM v6. To rozwiązanie warte rozważenia dla inwestorów stawiających na przewidywalność i stabilność.
W Polsce certyfikat BREEAM posiada już ponad 2000 budynków (według raportu PLGBC „Zrównoważone certyfikowane budynki 2025”).
