Jeszcze kilka lat temu decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości opierały się przede wszystkim na twardych danych finansowych. W 2026 roku coraz więcej transakcji poprzedza pogłębiona analiza due diligence ESG nieruchomości. Co dokładnie jest sprawdzane i jaki wpływ na wycenę nieruchomości ma takie badanie?
Due diligence ESG w transakcjach nieruchomości to kompleksowa, pozafinansowa ocena aktywa pod kątem czynników środowiskowych (Environmental), społecznych (Social) i ładu korporacyjnego (Governance). Jej celem jest identyfikacja ryzyk i szans we wskazanych obszarach jeszcze przed zakupem, co pozwala lepiej oszacować prognozowany zysk z inwestycji.
Co ważne, due diligence ESG bada nie tylko aktualny stan techniczny budynku, ale także jego efektywność energetyczną w perspektywie najbliższych lat.
Transakcje nieruchomości ESG w 2026 roku skupiają się przede wszystkim na ocenie, czy budynek jest gotowy na nadchodzące regulacje i standardy rynkowe, czy też wymaga transformacji, która może wpłynąć na jego rentowność i płynność na rynku. Nie jest to przypadek, ponieważ koszty związane z ryzykami ESG mogą sięgać nawet milionów euro i tym samym realnie przyczynić się do porażki inwestycyjnej.
Tymczasem analiza ESG przy kupnie nieruchomości pozwala na:
Analiza due diligence składa się z siedmiu etapów. Każdy z nich dostarcza ważnych informacji o stanie technicznym i energetycznym budynku, które pozwalają ocenić potrzebę przyszłych inwestycji. Sprawdź, jak przebiega analiza due diligence ESG.
Dla inwestorów kluczowe znaczenie ma w szczególności realna efektywność energetyczna budynku, skala niezbędnych przyszłych modernizacji oraz zgodności transakcji z EPBD, czyli sprawdzenie, czy budynek spełnia obecne i przyszłe wymogi dyrektywy oraz jakie nakłady będą potrzebne, aby tę zgodność zapewnić.
Audyt energetyczny jako element due diligence pozwala określić potencjał poprawy efektywności, zidentyfikować obszary wymagające natychmiastowych działań i oszacować przyszłe nakłady inwestycyjne. Wyniki audytu i analizy klimatycznej CAPEX pomagają przewidzieć, które rozwiązania techniczne mogą przynieść oszczędności eksploatacyjne i zwiększyć atrakcyjność nieruchomości na rynku.
Dzięki procesowi due diligence inwestorzy mogą też ocenić ryzyko transakcyjne związane z stranded assets, czyli prawdopodobieństwo, że nieruchomość w przyszłości utraci część swojej wartości lub stanie się trudniejsza do wynajmu i finansowania.
Dostęp do pełnej dokumentacji umożliwia szybką ocenę zgodności z wymogami ESG i opłacalności inwestycji. Przed spotkaniem z inwestorami warto przygotować:
Weryfikacja potencjału modernizacyjnego rozpoczyna się od modelowanie energetyczne budynku. Jest to cyfrowa symulacja, która odwzorowuje rzeczywiste zużycie energii przez wszystkie systemy techniczne obiektu, w tym ogrzewanie, wentylację, klimatyzację, oświetlenie i urządzenia elektryczne w różnych warunkach sezonowych. Dzięki temu inwestor może przewidzieć, jak zaplanowane modyfikacje wpłyną na zużycie energii i emisję CO₂.
Przykładem może być analiza osiągnięcia klasy B energetycznej przez dany budynek. Pozwala ona inwestorowi oszacować nakłady potrzebne, aby budynek spełniał wymagania nowoczesnych norm energetycznych i przewidzieć wpływ proponowanych modernizacji na zużycie energii. W ramach analizy należy zidentyfikować m.in.:
W procesie due diligence ESG inwestorzy poszukują sygnałów ostrzegawczych, które mogą wskazywać na ukryte ryzyka finansowe, regulacyjne lub operacyjne w nieruchomości. Takie sygnały, określane jako red flags ESG dla transakcji i mają realny wpływ na wycenę oraz warunki zakupu. Do najważniejszych z nich należą:
Ustalenia wynikające z analizy ESG wpływają na transakcję przede wszystkim poprzez ujawnienie potencjalnych ryzyk i kosztów związanych z nieruchomością. W przypadku nieruchomości wymagających znacznej modernizacji lub przejścia całej ścieżki certyfikacyjnej od podstaw w ramach negocjacji można zaproponować korektę ceny ESG tak, aby odzwierciedlała koszty związane z dostosowaniem budynku do wymogów rynku.
Wpływ śladu węglowego na wartość nieruchomości jest kluczowy podczas ustalania warunków transakcji. Obiekty o niskim śladzie węglowym i wysokiej efektywności energetycznej są postrzegane jako bardziej odporne na zmieniające się regulacje klimatyczne, dzięki czemu przyciągają najemców oraz zwiększają dostęp do zielonego finansowanie.
Znaczenie ma także wpływ dyrektywy EPBD na wartość nieruchomości. Budynki o parametrach zgodnych z wymogami EPBD zyskują przewagę konkurencyjną, mogą liczyć na niższe koszty operacyjne i lepsze warunki finansowania, co wprost przekłada się na wyższą wartość rynkową nieruchomości.
W umowach coraz częściej pojawiają się również klauzule warranty & indemnity dotyczące parametrów energetycznych, które chronią kupującego w przypadku, gdy instalacje lub systemy techniczne nie spełniają deklarowanych standardów. Są to zapisy, które określają zakres gwarancji i mechanizm odszkodowawczy, czyli zobowiązanie do pokrycia strat, np. różnicy w kosztach energii lub wymiany urządzeń, w przypadku gdy parametry nie są zgodne z oświadczeniem.
W przeprowadzeniu kompleksowe analizy due diligence ESG mogą Ci pomóc nas eksperci. Sprawdź ofertę, umów się na spotkanie i zobacz, jak uporządkowane dane ESG mogą wzmocnić pozycję negocjacyjną Twojej transakcji.
Ile trwa środowiskowe due diligence?
Czas i koszty badania due diligence nieruchomości zależą przede wszystkim od wielkości obiektu, jego stanu technicznego, jakości dostępnej dokumentacji i zakresu planowanych analiz. Zwykle proces ten trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Kto przeprowadza analizę ESG – prawnik czy inżynier?
Analizę ESG nieruchomości przeprowadza zazwyczaj zespół interdyscyplinarny, w którym znajdują się zarówno prawnicy, jak i inżynierowie.
Czy brak certyfikatu dyskwalifikuje nieruchomość?
Sam brak certyfikatu zwykle nie dyskwalifikuje nieruchomości, ale zwiększa niepewność inwestycyjną i może prowadzić do korekty ceny lub pojawienia się dodatkowych warunków w umowie.
Jak wycenić ryzyko regulacyjne EPBD?
Ryzyko EPBD wycenia się poprzez analizę obecnej klasy energetycznej budynku, scenariusze modernizacji oraz koszty i termin dostosowania nieruchomości do przyszłych wymogów.
Czy można negocjować zakres due diligence ESG?
Tak, zakres due diligence ESG jest elastyczny i można go dopasować do typu nieruchomości, specyfiki transakcji, sektora działalności firmy i ryzyka związanego z zakupem.
Jakie są typowe koszty technicznych ekspertyz ESG?
Koszty zależą od wielkości obiektu i zakresu analizy. Dla pojedynczej nieruchomości komercyjnej zwykle mieszczą się w przedziale od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych.
Bądź na bieżąco z najnowszymi trendami w zielonym budownictwie!
Niebawem prześlemy ofertę najlepiej dopasowaną do Twoich potrzeb.
Dziękujemy za przesłanie wiadomości. Niebawem na nią odpowiemy.
W celu najlepszego dopasowania oferty do Twoich potrzeb i skrócenia czasu jej przygotowania, zapraszamy Cię do wypełnienia krótkiej ankiety.
Na podany przez Ciebie adres email otrzymasz potwierdzenie udziału w procesie rekrutacji i informacje na temat kolejnych kroków.
Powodzenia!
Zespół HR
